Dalfsen geeft starters met CPO-projecten een zetje op de woningmarkt
Door zelf regie te nemen en samen woningen te bouwen met inwoners, creëert de gemeente nieuwe kansen voor starters. Bijvoorbeeld met CPO-projecten. Daarbij bouwen particulieren zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar hun woning. Het is een van de manieren waarop de gemeente het woningtekort onder jongeren aanpakt.
Al ruim twee jaar wonen Ronald Schoemaker en Gertrude Meijer samen met hun drie kinderen in een hoekwoning aan de rand van Nieuwleusen. ‘We waren al een tijd op zoek naar een koopwoning maar we werden keer op keer overboden’, vertelt Schoemaker. Na de zoveelste afwijzing tipte de makelaar hen over het CPO-project voor starters aan de Dagpauwoog en Grote Vos. Bij een CPO-project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) bouwen particulieren gezamenlijk hun woning, zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar. Schoemaker en Meijer schreven zich net als achtenveertig anderen in voor een van de tien kavels, en werden daarvoor ingeloot.
Minder geld, meer verantwoordelijkheid
Een woning bouwen via een CPO-project is goedkoper dan een reguliere woning, maar vraagt meer inzet van deelnemers. ‘We moesten alles met elkaar regelen’, blikt Schoemaker terug. ‘Met de toekomstige bewoners van de tien woningen hebben we een vereniging opgericht. Vervolgens hebben we met elkaar bepaald hoe de woningen er van buiten uit zouden zien.’
De eerste keuze was die voor een aannemer of een architect. Meijer: ‘Een architect is duurder, maar biedt meer kwaliteit. De meerderheid was voor een architect, dus dat werd het. Vervolgens bepaalden we met elkaar de overige zaken, zoals de kleur van de stenen en het materiaal en de breedte van de dakgoten en regenpijpen.’ Voor alle beslissingen gold: de meeste stemmen gelden.
Begeleiding
Om starters te ondersteunen, stelt de gemeente Dalfsen bij CPO-projecten begeleiding beschikbaar door USHI kenniscentrum bouwen, een onafhankelijk bouwadviesbureau. ‘Dat was ontzettend fijn’, zegt Schoemaker. ‘Onderling ging het heel goed, er zijn geen problemen geweest. Maar er zijn tijdens de bouw honderden dingen waar je rekening mee moet houden. Ook met zaken waar we nog nooit mee te maken hadden gehad. Triple glas, BENG-normen, we hadden geen idee wat het inhield. Voor alle vragen rondom de bouw konden we met USHI bellen. Zij waren ook onze contactpersoon voor het bouwbedrijf.’
CPO geeft starters zetje op de woningmarkt
De gemeente kent inmiddels meerdere CPO-projecten: twee afgeronde projecten in Nieuwleusen en Lemelerveld en nieuwe projecten in Nieuwleusen en Hoonhorst, goed voor in totaal 79 woningen (februari 2026). ‘Reguliere koopwoningen zijn voor veel starters vaak te duur. Met CPO-projecten proberen we deze starters een zetje te geven op de woningmarkt’, zegt wethouder André Schuurman van de gemeente Dalfsen.
Zelf investeren in gronden voor woningbouw
In tegenstelling tot veel andere gemeenten, koopt Dalfsen zelf regelmatig grond op voor woningbouw. ‘Het voordeel daarvan is dat je minder afhankelijk bent van ontwikkelingen in de markt’, legt Schuurman uit. ‘Je zag bijvoorbeeld dat marktpartijen tijdens de kredietcrisis of rond het uitbreken van de oorlog in Oekraïne afwachtten wat er ging gebeuren. Wij moeten ons natuurlijk net als projectontwikkelaars aan dezelfde wet- en regelgeving houden. Maar door ons actieve grondbeleid, kunnen wij ook in lastige tijden wél blijven investeren in woningbouw. En dat hebben we gedaan, in alle vijf kernen.’
Door deze aanpak presteert Dalfsen gemiddeld beter dan andere gemeenten. Desondanks is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. ‘Dat komt deels door arbeidsmigratie en het toegenomen aantal kleinere huishoudens’, zegt Schuurman. ‘Vroeger woonden er gemiddeld meer dan drie mensen in een woning. Nu zijn dat nog maar twee. Daardoor zijn er tegenwoordig meer woningen nodig dan vroeger.’
Meerderheid kavels komt terecht bij eigen inwoners
Een veelgehoorde zorg is dat woningen in de gemeente worden gekocht door inwoners uit buurgemeenten. Daarover is Schuurman duidelijk: ‘Net als iedere gemeente in Nederland, hebben we ook in Dalfsen te maken met de huisvestingswet. Daarin staat dat iedereen mag wonen waar hij wil. We kunnen dus geen woningen voor alleen onze eigen inwoners bouwen. Wel proberen we er via onze manier van uitgifte voor te zorgen dat zoveel mogelijk kavels terechtkomen bij lokale of regionaal gebonden mensen. En dat lukt. Zo’n tachtig tot negentig procent van de nieuwbouw gaat daadwerkelijk naar inwoners van onze gemeente.’
Kansloos via Woningzoeker
Een van hen is Sarina Massier. Ook voor haar voelde een CPO-project als de laatste kans op een eigen woning. ‘Ik ben dertig en woon na een verbroken relatie bij mijn ouders. Ik wil graag in deze omgeving blijven wonen, ook vanwege mijn sport en sociale netwerk. Het is heel frustrerend dat het zo lastig is om een woning te vinden. Ik had me nooit ingeschreven bij de Woningzoeker, een website waar je sociale huurwoningen kunt vinden. Dat leek me niet nodig. Ik had een relatie en was van plan om een woning te kopen. Maar toen mijn relatie voorbij was en ik me alsnog inschreef, had ik geen punten opgebouwd. Als ik via de Woningzoeker ergens op reageerde, was ik nummer vierentwintig. Kansloos dus. Bovendien verdiende ik net een paar tientjes in de maand te veel om te mogen reageren op betaalbare huurwoningen.’
CPO-project Gele Lis
Tijdens informatiebijeenkomsten van de gemeente hoorde Massier over de CPO-projecten. ‘Meerdere mensen zeiden tegen me dat ik dit moest proberen. Ook omdat het door het ontbreken van een projectontwikkelaar een goedkopere optie is.’ Bij de eerste loting viel Massier buiten de boot, maar de tweede keer was het wel raak. Medio november 2025 hoorde ze dat ze was ingeloot voor het CPO-project aan de Gele Lis in Nieuwleusen, een woonproject voor negen starters. Twee weken later was er een eerste online afspraak met alle toekomstige bewoners en USHI. ‘We maakten kennis en kregen een overzicht van de kosten. Begin 2026 zijn we écht van start gegaan.’
Ondanks de verantwoordelijkheid en het vele werk, ziet Massier het traject met vertrouwen tegemoet. ‘Uit die eerste bijeenkomst merkte ik al veel enthousiasme. Natuurlijk zijn er uitdagingen, zoals alle keuzes die we moeten maken. Bijvoorbeeld over de installateur of aannemer. Je moet echt overal over nadenken. Ik hoop alleen niet dat we niet veel discussiëren over elk punt, maar spijkers met koppen slaan. Dat verwacht ik ook. Iedereen woont nog bij zijn ouders en kan niet wachten om zelfstandig te wonen.’